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Mietrecht

 

Das Mietrecht nimmt zwar nur einen relativ kleinen Teil im BGB ein, jedoch ist die Zahl der hieraus entstehenden Probleme nahezu unüberschaubar geworden, unabhängig davon, ob man Mieter oder Vermieter ist. Die Rechtsprechung hat ihren Teil dazu beigetragen, dass ein juristischer Laie, oft auch unverschuldet, die Hilfe eines Rechtsanwaltes benötigt.

Oft genügt es schon, dass eine Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar oder zu hoch erscheint, die Mietsache mit Mängeln behaftet sein kann - angefangen beim Lärm aus der Nachbarwohnung, über Schimmel in der Wohnung oder eine Abweichung der Wohnfläche bis hin zu massiven Mängeln wie zum Beispiel einem Wasserschaden. Viele Mieter wissen gar nicht, in welchen Fällen sie die Miete mindern dürfen, und selbst wenn, ist unklar, in welcher Höhe. Selbst bei einer Kündigung, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs, hat die Rechtsprechung so hohe Hürden aufgestellt, dass die Kündigung schon aus formalen Gründen scheitern kann. Und nicht jede fristlose Kündigung, zum Beispiel weil der Mieter nicht zahlt, ist auch gleichzeitig wirksam. Fristlose Kündigungen, etwa wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache, setzen in fast allen Fällen eine Abmahnung voraus. Auch an die Formulierung einer Abmahnung sind hohe Anforderungen gestellt.

 

Probleme können oft schon vor Abschluss des Mietvertrages vermieden werden, wenn dem Vermieter professionelle Hilfe bei der Vertragsgestaltung zur Seite steht. So können Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter frühzeitig geklärt werden. Beispielsweise ob eine Pflicht des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht oder ob zum Ende des Mietvertrages die Wohnung besenrein oder renoviert zurückzugeben ist und wann die Kaution zur Rückzahlung fällig ist.

 

Ohnehin sind die Fragestellungen im laufenden Mietverhältnis vielfältig. Auch an eine Mieterhöhung sind hohe formale Anforderungen zu stellen, oftmals ist das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters unwirksam.

 

Hartnäckig hält sich auch das Gerücht, dass der Mieter einen Nachmieter stellen kann, um den Mietvertrag unabhängig von einer Kündigungsfrist beenden zu können. In den allerwenigsten Fällen ist dies jedoch der Fall.

 

Außerdem spielen Fristen eine große Rolle im Rahmen des  Mietrechts: Kündigungsfristen, Abrechnungsfristen oder Verjährungsfristen, um nur die maßgeblichsten zu nennen.

 

Kommt es sogar zu einer Räumungsklage und anschließender Räumung, empfiehlt es sich immer, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, wiederum unabhängig davon, ob man Mieter oder Vermieter ist. Nicht jede Räumungsklage ist berechtigt.

 

 

Wohnungseigentumsrecht (WEG)

 

Erwirbt man eine Wohnung in einer bestehenden oder werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, treten erfahrungsgemäß bereits vor Abschluss des Kaufvertrages die ersten Fragen auf. Was ist Sondereigentum, was verbirgt sich hinter Teileigentum und was ist schließlich Gemeinschaftseigentum? Es ist unsere Aufgabe, das Wohnungseigentumsrecht, kurz das WEG-Recht, transparent und verständlich zu gestalten. Ein Eigentümer soll nicht alleine schon durch Begrifflichkeiten abgeschreckt werden.

 

Teilungserklärungen enthalten in der Regel auch eine Gemeinschaftsordnung. Diese ist nicht immer leicht zu verstehen, aber für das alltägliche Leben und vor allem Zusammenleben der Eigentümer unabdingbar. Obwohl der Gesetzgeber ein eigenes Gesetz zum Wohnungseigentum geschaffen hat, bleiben viele Fragen offen. Vieles wird auch erst durch die Rechtsprechung in seiner Anwendung endgültig entschieden. Nicht alles, was in der Gemeinschaftsordnung steht, ist mit den gesetzlichen Vorschriften in Einklang zu bringen. Rechte und Pflichten, die hieraus begründet werden, können unter Umständen nicht wirksam sein. Ebenso ist denkbar, dass der Verwalter seine ihm zustehenden Befugnisse überschreitet. Es gibt viele Bereiche, in denen der Verwalter erst durch einen Beschluss ermächtigt werden muss, für die Wohnungseigentümer zu handeln.

 

Häufig tauchen Fragen im Wohnungseigentumsrecht in der Vorbereitung oder Durchführung einer Eigentümerversammlung auf. Für den juristischen Laien ist es oft nicht nachvollziehbar, ob alleine schon die Einladung zur Eigentümerversammlung der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Hier gilt es zum Beispiel Fristen zu beachten. Es kommt auch vor, dass ein Hausverwalter sich weigert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Auch hier sind die Eigentümer nicht schutzlos gestellt. Die Wohnungseigentümer, aber auch Eigentümer lediglich von Gemeinschaftseigentum, könne in der Eigentümerversammlung Beschlüsse fassen. Diese Beschlüsse müssen allerdings der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Anderenfalls können diese Beschlüsse durch eine sogenannte Anfechtungsklage angegriffen werden. Niemand ist also gezwungen, einen Beschluss als gegeben hinzunehmen, sondern ihm steht immer der Weg der gerichtlichen Nachprüfung offen. Eine Anfechtungsklage ist fristgebunden. Es empfiehlt sich bei Unklarheiten, sich möglichst unmittelbar nach der Eigentümerversammlung mit dem Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen, um strittige Punkte zu klären, gegebenenfalls auszuräumen.

 

Beschlüsse können aber auch schon nichtig sein. Das bedeutet, dass die Eigentümerversammlung zu gewissen Themen überhaupt keinen Beschluss fassen durfte, weil die entsprechende Beschlusskompetenz fehlte. Um dies letztendlich beurteilen zu können, ist es wiederum notwendig, die Gemeinschaftsordnung zu überprüfen und vor allem die gesetzlichen Grundlagen.

 

Oft tun sich hier auch für den Verwalter Schwierigkeiten auf, die es notwendig machen, im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung oder bei der Planung von Eigentümerversammlungen anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ist es leider sehr häufig, dass einzelne Eigentümer das von ihnen zu zahlende Hausgeld nicht entrichten. Oftmals kann der Verwalter hier auch schon ohne Beschluss tätig werden. Noch schwieriger verhält es sich für den Verwalter, wenn ein Wohnungseigentümer in die Insolvenz geht oder verstirbt. Es muss geklärt sein, wer nun für die Verbindlichkeiten gegenüber dem Eigentümerverband aufkommt.

 

Zeigt sich ein Hauseigentümer gänzlich zahlungsunwillig, kann beantragt werden, einen Zwangsverwalter einzusetzen, der das entsprechende Wohnungseigentum dann betreut. Denkbar ist sogar der Entzug des Wohnungseigentums.

 

 

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